Купівля житла в Польщі стає все більш актуальною для іноземців, особливо для українців. Питання, чи можна оформити іпотеку без польського громадянства, турбує тисячі людей, які планують переїзд чи інвестиції. 2025 року законодавство Польщі дозволяє нерезидентам брати іпотечний кредит, але є важливі нюанси.
Далі у цьому матеріалі ми розповімо, як купити житло у Польщі в кредит без громадянства, які банки схвалюють заявки іноземців, які документи знадобляться, і чого варто остерігатися.
Чому житло в Польщі — вигідна інвестиція у 2025 році
У 2025 році житло в Польщі залишається одним із найпривабливіших варіантів для інвестицій серед іноземців. Стабільне зростання ринку нерухомості, економічна передбачуваність країни та високий попит на оренду роблять придбання житла не просто зручним для життя, а й фінансово вигідним рішенням.
Ціни на житло в Польщі продовжують зростати: за останні роки вартість квадратного метра стабільно підвищувалася на кілька відсотків щорічно. Це означає, що навіть у випадку перепродажу через кілька років власник отримає прибуток. Окрім цього, житло в Польщі користується попитом на ринку оренди: постійний приплив студентів, працівників з-за кордону та внутрішніх мігрантів створює сприятливе середовище для пасивного доходу.
Також варто враховувати якість життя. Інфраструктура, транспорт, медицина, безпека — усе це робить володіння житлом у Польщі не лише інвестицією, а й комфортом для себе чи родини. Крім того, наявність власного житла може полегшити отримання карти побиту, що є важливим кроком для тих, хто планує довготривале перебування в країні.
Таким чином, житло в Польщі у 2025 році — це стабільний, прогнозований і прибутковий актив, що поєднує в собі як практичну вигоду, так і стратегічну перспективу.
Чи можна взяти іпотеку без громадянства?
Так, у 2025 році іноземець може оформити іпотеку на житло в Польщі навіть без наявності польського громадянства. Польські банки співпрацюють з іноземними громадянами, проте висувають до них додаткові вимоги. Основним критерієм для розгляду заявки є фінансова стабільність позичальника та наявність підтверджених доходів.
Наявність карти побиту — тимчасової або постійної — значно підвищує шанси на отримання кредиту, але в деяких випадках банки готові працювати й з тими, хто має лише візу або легальний дохід за межами Польщі. Розмір початкового внеску для іноземців, як правило, вищий і становить 20–30% від вартості об’єкта. Також враховується кредитна історія, навіть якщо вона оформлена в іншій країні.
Житло в Польщі можна придбати в кредит за умови надання повного пакета документів, що підтверджують доходи, джерело працевлаштування або підприємницьку діяльність, а також легальність перебування в країні. Кожен банк має свої умови, але загалом тенденція на ринку свідчить про відкритість до іноземних позичальників.
Хто може отримати іпотеку в Польщі у 2025 році?
У 2025 році іпотечне кредитування на житло в Польщі доступне не лише громадянам Польщі, а й іноземцям. Банки оцінюють не громадянство, а фінансову стабільність та юридичний статус перебування. Умови отримання іпотеки для іноземців ускладнені, але не закриті.
Іпотеку можуть отримати:
- Іноземці з картою побиту — як тимчасовою, так і постійною. Це найстабільніша категорія позичальників з точки зору банків.
- Громадяни країн ЄС — мають спрощений доступ до іпотечного фінансування, часто без додаткових вимог.
- Особи з довгостроковою візою та легальним працевлаштуванням — якщо мають стабільний дохід і трудовий договір.
- Підприємці, зареєстровані в Польщі — фізичні особи-підприємці (działalność gospodarcza), партнери у Sp. z o.o., власники фірм.
- Фрілансери з підтвердженим доходом — у деяких банках допускаються, якщо надходження регулярні й задокументовані.
Тобто, доступ до кредитування на житло в Польщі мають усі, хто може довести фінансову надійність незалежно від паспорта, якщо їх перебування в країні є законним, а доходи — офіційними.
Які банки дають кредити іноземцям?
Не всі польські банки охоче працюють з іноземними громадянами, але в 2025 році є кілька установ, які мають досвід і розроблені процедури для надання іпотеки людям без польського громадянства. Їхні умови можуть відрізнятися залежно від статусу клієнта, валюти доходу та наявності документів.
Серед банків, які найчастіше кредитують іноземців:
- PKO Bank Polski — найбільший державний банк, часто працює з іноземцями навіть без карти побиту, але вимагає високий перший внесок.
- ING Bank Śląski — має чітку процедуру кредитування для людей з картою побиту, перевага надається тим, хто працює в Польщі офіційно.
- Millennium Bank — відкритий до іноземців, особливо з доходами в євро або злотих, часто вимагає карту тимчасового побиту.
- Santander Bank Polska — розглядає іноземних заявників з офіційним доходом у Польщі або в інших країнах ЄС.
- Alior Bank — працює з фрілансерами, ІТ-спеціалістами та підприємцями, за умови підтвердженого стабільного доходу.
- mBank — приймає заявки з-за кордону, гнучко підходить до валюти доходу, але детально перевіряє документи.
Кожен банк самостійно встановлює мінімальні вимоги до позичальника, типи прийнятних доходів, необхідні документи та параметри договору. Варто порівнювати пропозиції та звертатись до іпотечного брокера, щоб обрати оптимальний варіант покупки житла в Польщі.
Які вимоги висувають банки до позичальників без громадянства?
У 2025 році польські банки висувають жорсткіші вимоги до іноземців, які бажають придбати житло в Польщі в кредит. Основна мета банку — впевнитися, що позичальник платоспроможний і не несе додаткових ризиків.
Ось ключові вимоги, які зазвичай висуваються:
- Початковий внесок. Для іноземців мінімальний внесок зазвичай складає 20–30% вартості житла в Польщі. Чим більший внесок, тим вищі шанси на схвалення кредиту.
- Підтвердження доходів. Банк вимагає:
- Трудовий договір (umowa o pracę) або контракт
- Податкові декларації (PIT або декларації з країни походження)
- Виписки з банку (часто — за останні 3–6 місяців)
- Довідки про підприємницьку діяльність (CEIDG або KRS)
- Тип доходу та валюта. Пріоритет — дохід у злотих, євро або доларах. У випадку фрілансу — тільки при наявності регулярних надходжень та контрактів. Готівкові доходи без офіційного підтвердження не розглядаються.
- Кредитна історія. Хоча польська кредитна історія (BIK) не є обов’язковою, наявність позитивної історії з інших країн враховується як плюс.
- Рівень співвідношення боргу до доходу (DTI). Загальна сума щомісячних фінансових зобов’язань не повинна перевищувати 40–50% від щомісячного доходу після сплати податків.
- Юридичний статус у Польщі. Наявність карти побиту, довгострокової візи або іншої форми легального перебування — обов’язкова. Банки не працюють з особами, що перебувають у країні нелегально або тимчасово без документів.
Ці вимоги діють для того, щоб мінімізувати ризики банку й гарантувати, що позичальник зможе виконувати свої зобов’язання протягом усього терміну дії кредиту. Якщо ви плануєте купити житло в Польщі без громадянства — підготовка до іпотеки повинна починатися задовго до подачі заявки.
Які документи потрібні?
Для отримання іпотечного кредиту на житло в Польщі іноземцям необхідно надати пакет документів, який підтверджує особу, джерело доходу, законність перебування в країні та інформацію про сам об’єкт нерухомості. Повний список може дещо відрізнятись залежно від банку, але є базовий перелік, без якого розгляд заявки неможливий.
Основні документи для фізичної особи:
- Паспорт з дійсною візою або штампом перетину кордону.
- Карта побиту (тимчасова або постійна) або інший документ, що підтверджує легальне перебування.
- Довідка з місця роботи або контракт (umowa o pracę / umowa zlecenie) — з інформацією про посаду, термін працевлаштування, розмір зарплати.
- Виписка з банківського рахунку — за останні 3–6 місяців, для підтвердження регулярних доходів.
- Податкова декларація (PIT) або іноземний аналог, якщо працюєш за межами Польщі.
- Кредитна історія — бажано з Польщі (BIK), але можна додати звіти з країн походження.
- Реєстрація місця проживання в Польщі або країні постійного перебування.
- Попередній договір купівлі-продажу (umowa przedwstępna), укладений із продавцем або забудовником.
- Оцінка вартості об’єкта — експертний документ, який підтверджує реальну ринкову ціну житла в Польщі.
- Дозвіл на придбання нерухомості — якщо потрібно (наприклад, для купівлі будинку з землею).
У випадку підприємницької діяльності або фрілансу додатково подаються:
- Витяг із CEIDG або KRS
Декларація про доходи з бізнесу - Контракти з клієнтами (для фрілансерів)
- Виписки з бізнес-рахунку
Етапи купівлі житла в Польщі в кредит
Процес купівлі житла в Польщі за участі іпотеки передбачає кілька обов’язкових етапів. Важливо чітко дотримуватись послідовності дій, щоб уникнути юридичних і фінансових ризиків. Навіть якщо ви не є громадянином Польщі, процедура загалом стандартна для всіх покупців.
Пошук об’єкта нерухомості
Вибір квартири або будинку на вторинному ринку або у забудовника. Варто перевірити юридичну чистоту об’єкта.
Підписання попереднього договору (umowa przedwstępna)
Цей документ фіксує намір обох сторін укласти угоду. У ньому прописується ціна, умови оплати та строки.
Подача заявки на іпотеку
Обирається банк, готується повний пакет документів і відбувається подання заявки на кредитування.
Оцінка нерухомості банком
Банк залучає незалежного експерта для визначення реальної ринкової вартості житла в Польщі. Це обов’язкова умова для затвердження суми кредиту.
Схвалення кредиту та підписання іпотечного договору
Після позитивного рішення банк надсилає офіційну пропозицію, яка містить усі умови. Підписується договір.
Підписання нотаріального договору купівлі-продажу
Це основний юридичний документ, який передає право власності на житло в Польщі. Укладається у нотаріуса з перекладачем, якщо покупець не володіє польською мовою.
Реєстрація права власності в земельному кадастрі (księga wieczysta)
Після підписання остаточного договору подається заявка до суду на внесення змін у реєстр власників.
Виплата коштів продавцеві
Банк переказує узгоджену суму на рахунок продавця, а покупець у разі потреби сплачує залишок (якщо внесок був більший, ніж потрібно).
Особливості оподаткування
Під час придбання житла в Польщі покупець, навіть без громадянства, повинен сплатити кілька видів податків і зборів. Конкретна сума залежить від типу об’єкта (новобудова чи вторинний ринок), а також юридичної форми продажу.
Основні податкові витрати:
- Податок PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych) — 2% від вартості житла, якщо об’єкт купується на вторинному ринку. Для новобудов зазвичай не застосовується, якщо продає забудовник з ПДВ.
- Комісія нотаріусу — залежить від вартості об’єкта, у середньому становить 1000–2500 злотих.
- Державне мито за внесення в земельний реєстр — 200 злотих.
- Оплата за відкриття іпотечної книги — 150–200 злотих (одноразово).
- Страхування нерухомості — обов’язкова умова банку при видачі кредиту; вартість залежить від площі та умов договору.
У разі продажу нерухомості раніше ніж через 5 років після купівлі — потрібно буде сплатити податок на прибуток (PIT), якщо від продажу отримано дохід.
Важливо: усі витрати, пов’язані з купівлею та податками, потрібно враховувати заздалегідь, щоб правильно розрахувати бюджет. Витрати можуть скласти до 5–8% від вартості об’єкта.
Чи потрібно отримувати дозвіл на купівлю нерухомості?
Питання отримання дозволу на купівлю житла в Польщі для іноземців регулюється Законом “Про придбання нерухомості іноземцями”. У 2025 році діють чіткі правила: у більшості випадків купівля квартири в багатоквартирному будинку не потребує окремого дозволу, але є винятки.
Дозвіл не потрібен, якщо:
- Ви купуєте квартиру без земельної ділянки.
- Ви є громадянином ЄС або маєте Карту поляка.
- Ви постійно проживаєте в Польщі (маєте карту постійного побиту) і купуєте житло для власного користування.
Дозвіл обов’язковий, якщо:
- Ви хочете купити будинок з землею, тобто об’єкт, до якого належить окрема земельна ділянка.
- Ви є громадянином країни, що не входить до ЄС, і не маєте довгострокового дозволу на проживання.
- Покупка пов’язана з комерційною діяльністю або передбачає власність на землю сільськогосподарського або лісового призначення.
Дозвіл видає Міністерство внутрішніх справ Польщі, і процедура може тривати до кількох місяців. Щоб уникнути затримок, варто заздалегідь уточнити тип об’єкта та перевірити, чи входить він до категорій, що потребують погодження.
Альтернативи іпотеці
Іпотека — не єдиний спосіб купити житло в Польщі. Якщо банк відмовив у кредитуванні або умови занадто складні, існує кілька альтернатив, які можуть бути зручними залежно від вашої фінансової ситуації.
Розстрочка від забудовника
Деякі девелопери пропонують гнучкі умови оплати — наприклад, 20–30% на старті та решта частинами протягом будівництва або за кілька місяців після здачі об’єкта. Це актуально для новобудов.
Лізинг житла (оренда з правом викупу)
Договір, який дозволяє орендувати квартиру з можливістю викупити її після кількох років оренди. Частина щомісячних платежів зараховується у вартість об’єкта.
Кредит у країні проживання
Деякі покупці беруть кредит у себе вдома (наприклад, під заставу майна) і купують житло в Польщі за готівковий розрахунок. Це зменшує бюрократію, але потребує валютного контролю.
Покупка через партнера або довірену особу
Якщо один із подружжя має польське громадянство або карту побиту, оформити купівлю можна на його ім’я. Але юридично житло буде належати лише цій особі.
Поради тим, хто хоче купити житло в Польщі в кредит
Почніть з накопичень. Перший внесок у 25–30% значно підвищує шанси на схвалення. Чим більше — тим краще. Оформлюйте офіційні доходи, адже банки не працюють з “сірими” зарплатами. Якщо ви фрілансер — відкрийте рахунок, покажіть контракти, створіть фінансову історію.
Збирайте документи завчасно. Особливо якщо працюєте за кордоном: переклади, довідки, податкові декларації можуть знадобитися у кількох копіях. Відкрийте рахунок у польському банку навіть якщо ви ще не живете в Польщі. Це спростить платежі, спілкування з банком і покаже вашу серйозність.
Консультуйтесь із брокером. Іпотечний брокер допоможе підібрати банк, який працює з вашим типом доходу та статусом перебування. Багато брокерів безкоштовні — їх оплачує банк. Ціни на житло в Польщі суттєво відрізняються навіть у межах одного міста. Іноді краще обрати менш престижний район, але з високим потенціалом зростання вартості.
Типові помилки іноземців
Давайте розглянемо, які помилки допускать іноземці, під час купівлі нерухомості:
- Недооцінка витрат. Окрім ціни об’єкта, потрібно враховувати нотаріальні послуги, податки, страхування, комісії — це може скласти до 8% додатково.
- Купівля об’єкта без юридичної перевірки. Особливо на вторинному ринку. Варто перевіряти право власності, наявність боргів, статус земельної ділянки.
- Очікування “м’яких” умов. Іноземці рідко отримують іпотеку на 90% вартості житла. Банки діють обережно і не йдуть на поступки.
- Підписання договорів без перекладу. Усі юридичні документи мають бути зрозумілими. Нотаріус з перекладачем — обов’язкова умова для тих, хто не говорить польською.
- Поспішні рішення. Навіть якщо об’єкт виглядає ідеальним — не варто діяти імпульсивно. Проаналізуйте район, транспорт, інфраструктуру, попит на оренду (якщо плануєте здавати).
Купити житло в Польщі без громадянства — реально, але потребує підготовки. 2025 року польські банки працюють з іноземцями, проте до нерезидентів висуваються підвищені вимоги. Щоб збільшити шанси на схвалення, варто заздалегідь перейматися підтвердженням доходів, першим внеском, юридичною підтримкою та знанням нюансів польського законодавства.
Якщо ви плануєте еміграцію, інвестицію або просто хочете мати «запасний аеродром» у Європі — житло в Польщі залишається одним із найрозумніших та найдоступніших варіантів.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.