Польща залишається одним із найпопулярніших напрямків для купівлі нерухомості в Центрально-Східній Європі. Стабільна економічна ситуація, сприятливе законодавство та порівняно низькі ціни на нерухомість приваблюють як громадян Польщі, так і іноземців. У 2025 році умови іпотечного кредитування в Польщі продовжують покращуватися, оскільки Національний банк Польщі (NBP) утримує процентні ставки на стабільному рівні, а банки пропонують більш гнучкі умови оформлення кредитів.
Важливо розуміти, що отримання іпотеки в Польщі вимагає виконання певних вимог до доходу, кредитної історії та рівня фінансової стабільності. Однак при ретельній підготовці та виборі оптимальної пропозиції можна отримати вигідний кредит з комфортними умовами.
Загальні умови отримання іпотеки в Польщі у 2025 році
Іпотечне кредитування в Польщі функціонує за європейською моделлю, де основними факторами для ухвалення рішення про видачу кредиту є кредитна історія, стабільність доходів та рівень початкового внеску.
У 2025 році польські банки пропонують декілька стандартних програм кредитування з різними процентними ставками та строками погашення.
Процентні ставки за іпотекою у 2025 році
У 2025 році середня процентна ставка за фіксованими іпотечними кредитами в Польщі становить близько 6,5%–7,5% річних. Водночас плаваючі ставки, що залежать від індексу WIRON (раніше WIBOR), стартують від 5%–6% річних.
Після зростання процентних ставок у 2022–2023 роках, ситуація на фінансовому ринку Польщі стабілізувалася, що дозволило банкам пропонувати більш вигідні умови кредитування. Наприклад, деякі банки пропонують спеціальні програми з фіксованою ставкою на перші 5 років, що дозволяє застрахуватися від можливого підвищення ставок у майбутньому.
Типи процентних ставок:
- Фіксована ставка — незмінна протягом усього терміну кредиту або встановленого періоду (наприклад, 5 років).
- Плаваюча ставка — залежить від зміни індексу WIRON. У разі зниження базової ставки щомісячний платіж зменшується, але якщо ставка підвищиться, то щомісячний платіж збільшиться.
- Комбінована ставка — фіксована на певний період (наприклад, перші 5 років), після чого ставка стає плаваючою.
Термін іпотеки
Максимальний термін іпотеки в Польщі становить 35 років. Проте більшість банків віддають перевагу кредитам строком до 25–30 років. Чим довший термін кредитування, тим менший щомісячний платіж, але тим вища загальна сума переплати за кредитом через нараховані відсотки.
Наприклад:
- Іпотека на суму 500 000 злотих на 20 років під 6,5% річних → щомісячний платіж ≈ 3 735 злотих
- Іпотека на суму 500 000 злотих на 30 років під 6,5% річних → щомісячний платіж ≈ 3 160 злотих
Таким чином, подовження терміну кредиту на 10 років дозволяє знизити щомісячне навантаження на бюджет, але водночас збільшує загальну суму переплати на відсотках.
Перший внесок
Розмір першого внеску в Польщі в середньому становить 20% від вартості нерухомості. Однак деякі банки пропонують програми з початковим внеском від 10% або навіть від 5%, але в такому разі банк зазвичай вимагає додаткове страхування ризику неповернення кредиту або встановлює більш високу процентну ставку.
Давайте розглянемо декілька прикладів:
- Вартість квартири — 500 000 злотих
- Перший внесок 20% → 100 000 злотих
Перший внесок 10% → 50 000 злотих (за умови додаткового страхування)
Вимоги до позичальника
Умови отримання іпотеки в Польщі в 2025 році залежать від кредитної політики банку. Основними факторами є:
- Рівень доходу
- Стабільність роботи
- Кредитна історія
- Громадянство або дозвіл на проживання
Мінімальний дохід
Для отримання іпотеки банк оцінює фінансові можливості позичальника. Щомісячний платіж за кредитом не повинен перевищувати 40%–50% чистого доходу сім’ї. Наприклад, якщо чистий дохід сім’ї — 10 000 злотих, то максимальний платіж за іпотекою — від 4 000 до 5 000 злотих на місяць
Кредитна історія
Польські банки звертаються до BIK (Biuro Informacji Kredytowej) — польського кредитного бюро. Якщо в історії є прострочені платежі або інші проблеми, банк може відмовити в наданні кредиту або запропонувати менш вигідні умови.
Дозвіл на проживання
Громадяни України, які мають дозвіл на постійне проживання або дозвіл на тимчасове проживання, можуть розраховувати на такі ж умови іпотеки, як і громадяни Польщі. В іншому випадку банки можуть вимагати більшого початкового внеску (до 30%) або встановити вищу процентну ставку.
Популярні програми іпотечного кредитування у Польщі
Іпотечний ринок у Польщі в 2025 році відрізняється різноманітністю пропозицій від банків. Конкуренція між кредитними установами призвела до створення більш вигідних та адаптованих програм, які враховують фінансовий стан позичальників та економічну ситуацію в країні. Ринок іпотечного кредитування у Польщі включає класичні та спеціалізовані продукти, орієнтовані як на громадян країни, так і на іноземців.
Нижче наведено докладний огляд найпопулярніших іпотечних програм у Польщі у 2025 році.
Іпотека з фіксованою ставкою
Іпотечний кредит з фіксованою ставкою вважається найбільш безпечним видом кредитування, оскільки процентна ставка залишається незмінною протягом усього терміну дії кредиту або протягом певного періоду (наприклад, перші 5 або 10 років).
Особливостями програми є відсоткова ставка, яка залишається незмінною протягом фіксованого періоду (наприклад, перші 5–10 років). Захист від ризику підвищення процентних ставок на фінансовому ринку. А також стабільний розмір щомісячного платежу, що дозволяє простіше планувати бюджет.
До недоліків можна віднести вищу стартову ставку у порівнянні з плаваючою ставкою (на 1%–2%). Окрім того, якщо ставка на ринку знижується, позичальник не отримує вигоди від цього зниження.
Фіксовані іпотеки особливо популярні серед людей, які хочуть уникнути ризику підвищення процентних ставок і стабільно планувати свій сімейний бюджет.
Іпотека з плаваючою ставкою (залежить від WIRON)
Іпотека з плаваючою ставкою передбачає зміну процентної ставки відповідно до динаміки базового індексу WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), який замінив WIBOR у 2024 році.
У цій іпотеці нижча стартова ставка у порівнянні з фіксованою ставкою. У разі зниження базової ставки WIRON розмір платежу також знижується. Також є відсутність фіксованого терміну дії ставки.
Серед недоліків можна відмітити ризик збільшення платежів у разі зростання базової ставки. Окрім того, щомісячний платіж може змінюватися, що ускладнює довгострокове планування бюджету.
Як працює WIRON:
- WIRON — це середній відсоток міжбанківських ставок за кредитами на ніч.
- Якщо WIRON становить 5%, а банк додає свою маржу у 2%, кінцева ставка складе 7%.
- WIRON переглядається кожного місяця, тому кінцева ставка може змінюватися щомісячно.
Плаваюча ставка підходить для людей, готових прийняти ризик підвищення ставки в обмін на можливість зниження платежів у разі зменшення базової ставки.
Комбінована іпотека (фіксована + плаваюча ставка)
Цей варіант поєднує переваги фіксованої та плаваючої ставки. На перші кілька років ставка встановлюється фіксованою, після чого переходить у плаваючу.
У програми є фіксована ставка у перші 5–10 років дозволяє зменшити ризик підвищення платежів. Після закінчення фіксованого періоду ставка стає змінною, що дозволяє отримати вигоду у разі зниження ставок на ринку.
Однак є і недоліки такі, як вища ставка у фіксованому періоді у порівнянні з плаваючою іпотекою, а також ризик підвищення щомісячного платежу після закінчення фіксованого періоду.
Іпотека з державним субсидуванням («Pierwsze mieszkanie»)
Ця програма запущена урядом Польщі для стимулювання купівлі житла серед молоді та сімей із середнім доходом. Умови програми передбачають знижену ставку для першої іпотеки.
Серед особливостей, це максимальний розмір кредиту — до 600 000 злотих. Також це мінімальний власний внесок — від 10%. Відсоткова ставка субсидується урядом і становить 2%–3% річних протягом перших 5 років.
Вимоги до позичальника:
- Вік до 45 років.
- Наявність польського громадянства або дозволу на проживання.
- Відсутність іншого власного житла у Польщі.
Програма «Pierwsze mieszkanie» дозволяє отримати доступ до іпотеки навіть за наявності обмеженого бюджету на початковий внесок.
Іпотека на будівництво або реконструкцію житла
Ця програма орієнтована на позичальників, які планують будівництво будинку або капітальний ремонт квартири. Іпотека видається частинами у міру виконання будівельних робіт.
Пільговий період погашення основного боргу на час будівництва (до 24 місяців). Можливість об’єднання витрат на будівництво і купівлю земельної ділянки в один кредит.
До вимог можна віднести наявність документації про дозвіл на будівництво. Проект будівництва або ремонту. Оцінка вартості будівельних робіт.
У 2025 році польські банки пропонують широкий вибір іпотечних програм, що дозволяє кожному знайти оптимальне рішення залежно від фінансового стану та цілей. Важливо ретельно порівнювати умови різних банків і враховувати всі додаткові витрати, щоб забезпечити комфортне обслуговування кредиту в довгостроковій перспективі.
Поради щодо отримання вигідної іпотеки в Польщі у 2025 році
Оформлення іпотеки в Польщі — це складний фінансовий процес, який вимагає ретельної підготовки. Від правильно обраного банку, типу ставки та розміру першого внеску залежатиме загальна вартість кредиту та зручність його обслуговування.
Уникнути зайвих витрат і отримати вигідні умови допоможуть кілька простих, але важливих порад.
Перевірте свою кредитну історію
Польські банки звертають особливу увагу на кредитну історію позичальника, отримуючи інформацію з бюро BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Якщо в історії є прострочення або борги, це може ускладнити отримання кредиту або підвищити ставку.
Щоб покращити кредитний рейтинг закрийте всі поточні заборгованості, уникайте відкриття нових кредитів за 3–6 місяців до подачі заявки та вчасно сплачуйте рахунки та кредити.
Порівнюйте пропозиції від різних банків
Процентні ставки та умови кредитування суттєво відрізняються між банками. Різниця навіть у 0,5% у ставці на тривалому терміні може заощадити десятки тисяч злотих.
Що порівнювати:
- Річна процентна ставка (RRSO) — включає всі витрати за кредитом.
- Можливість дострокового погашення без штрафів.
- Обов’язкові страхові та додаткові платежі.
- Розмір першого внеску — чим більше, тим нижча ставка.
Вибирайте правильний тип ставки
Важливо обрати оптимальний тип процентної ставки залежно від економічної ситуації та ваших фінансових можливостей:
- Фіксована ставка — стабільний платіж і захист від підвищення ставок, але вища стартова ставка.
- Плаваюча ставка (WIRON) — нижча стартова ставка, але ризик збільшення платежу у разі зростання базової ставки.
- Комбінована ставка — фіксована на перші 5 років, після чого переходить у плаваючу.
Внесіть більший початковий внесок
Банки в Польщі зазвичай вимагають перший внесок у розмірі 10%–20% від вартості житла. Внесення більшої суми дозволяє отримати нижчу процентну ставку та зменшити загальну суму переплати.
Використовуйте програми державної підтримки
Державна програма “Pierwsze mieszkanie” дозволяє молодим позичальникам отримати іпотеку на пільгових умовах:
- Процентна ставка — від 2% до 3%.
- Максимальна сума кредиту — 600 000 злотих.
- Мінімальний перший внесок — 10%.
Уникайте прихованих комісій і витрат
Деякі банки встановлюють додаткові витрати, які можуть значно підвищити загальну вартість кредиту:
- Комісія за видачу кредиту — 0,5%–2% від суми.
- Щомісячна плата за обслуговування рахунку.
- Плата за дострокове погашення (зазвичай до 2% від залишку).
- Страхування життя та нерухомості — часто є обов’язковою умовою отримання іпотеки.
Підготуйте документи заздалегідь
Щоб прискорити процес отримання іпотеки, заздалегідь зберіть необхідні документи:
- Довідка про доходи за останні 3–6 місяців.
- Податкова декларація (PIT) за попередній рік.
- Виписки з банківського рахунку.
- Документи на об’єкт нерухомості.
Іпотека в Польщі у 2025 році залишається вигідною можливістю для купівлі житла. Стабільні ставки та гнучкі умови дозволяють знайти ідеальне рішення під ваші потреби та бюджет.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.