У 2025 році попит на житло в Польщі серед українців продовжує зростати, однак далеко не кожен мігрант може похвалитися високим доходом або стабільною фінансовою історією. Найвигідніший варіант — отримати іпотеку у Польщі.
Чи можливо отримати іпотечний кредит? Які програми діють у 2025 році, які вимоги ставлять банки та що можна зробити, аби підвищити шанси на схвалення? Розбираємося у цій статті.
Чи реально отримати іпотеку у Польщі з низьким доходом у 2025 році?
Так, це можливо. Однак слід розуміти: низький дохід суттєво обмежує суму, на яку ви можете розраховувати, а також ускладнює процес схвалення. Ключовим фактором тут є не тільки сума щомісячного заробітку, а й те, наскільки цей дохід стабільний, офіційний і підтверджений документально.
Умовно під «низьким доходом» банки у 2025 році мають на увазі чистий щомісячний заробіток у межах 2 500–3 500 злотих на одну особу. І хоча така сума не дозволяє отримати велику іпотеку, вона все ж може бути достатньою для оформлення кредиту на невелике житло або з урахуванням великого власного внеску.
Банки не очікують від позичальника високих доходів заради самих цифр — вони оцінюють, чи залишиться у вас достатньо коштів на базові витрати після сплати щомісячного внеску за кредитом. У більшості випадків після виплати іпотеки у вас має залишатися не менше 1 600–1 800 злотих на одну особу в родині. Якщо сума менша — банк, найімовірніше, відмовить.
Однак за умови офіційного працевлаштування, регулярних зарахувань заробітної плати на банківський рахунок, позитивної кредитної історії та хоча б мінімального початкового внеску, навіть із невисоким доходом можна отримати схвалення на іпотечний кредит у Польщі.
Основні вимоги банків у 2025 році
Польські банки у 2025 році висувають до іноземців набір обов’язкових вимог. Їх виконання це необхідна умова для розгляду заявки на іпотечний кредит. Якщо хоча б одна з них не дотримана, шанси на позитивне рішення знижуються в рази.
Законний статус перебування
Позичальник повинен перебувати в Польщі на легальних підставах. Найкраще, якщо у вас є тимчасова або постійна карта побиту. Деякі банки приймають також карту резидента ЄС або статус UKR (в межах спеціального захисту для біженців з України), але в такому разі можуть висунути додаткові умови наприклад, більший власний внесок або участь поручителів.
Наявність лише візи або статусу без відповідних документів про довгострокове проживання — майже гарантована підстава для відмови.
Офіційне працевлаштування
Банки позитивно розглядають заявки лише від осіб, які працюють офіційно. Найкращим варіантом є договір типу umowa o pracę бажано безстроковий. У такому разі достатньо мати щонайменше 3–6 місяців безперервного стажу на поточному місці роботи.
Інші форми зайнятості, наприклад umowa zlecenie, umowa o dzieło або діяльність як підприємець (B2B), також можуть бути прийнятними, але лише за умови стабільних виплат і подання підтверджувальних документів щонайменше за останні 12 місяців.
Особам, які не мають трудового договору або працюють неофіційно, банки в іпотеці зазвичай відмовляють.
Сума й стабільність доходу
Банк не просто цікавиться вашою зарплатою він оцінює вашу загальну платоспроможність. Це означає, що після виплати щомісячного внеску по іпотеці у вас повинна залишатися сума, достатня для життя. Як правило, це приблизно 1 600–1 800 злотих на одну людину після сплати всіх зобов’язань.
Важливим є також те, щоб дохід був регулярним. Одноразові чи випадкові зарахування не приймаються. Якщо у вас, наприклад, нестабільна фриланс-діяльність або доходи нерегулярні, тоді необхідно мати чітку фінансову історію з банківськими виписками за останні 6–12 місяців.
Кредитна історія
Кожен банк звертається до BIK — польського бюро кредитних історій. Якщо у вас були прострочення по попередніх кредитах, активні споживчі позики або непогашені зобов’язання, банк це побачить і може відмовити у фінансуванні.
Навіть невеликі прострочення у минулому можуть негативно вплинути на рішення. Тому перед поданням заявки бажано самостійно замовити звіт з BIK і переконатися, що всі записи чисті.
Власний внесок
Польські банки не видають іпотеку на 100 % вартості житла. У 2025 році типовий мінімальний власний внесок становить 10–20 %, але в разі низького доходу або нестабільної зайнятості банк може вимагати більше до 30–40 %.
Існують державні програми, які дозволяють уникнути власного внеску (наприклад, Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), але вони доступні лише для окремих категорій позичальників, наприклад сімей з дітьми.
Державні програми підтримки у 2025 році
Mieszkanie na Start — «Іпотека з державною субсидією»
Ця програма стартувала в середині 2024 року і триває в 2025‑му. Вона орієнтована на першу покупку житла і надає суттєві знижки на відсоткову ставку залежно від складу родини.
Ставки від держави виглядають так:
- 1,5 % для одної–двох осіб
- 1 % — для трьох осіб
- 0,5 % — для чотирьох
- 0 % — для родин з п’яти+ дітей або за участі у SIM/TBS або кооперативних програмах.
Максимальні суми кредиту в межах субсидії:
- до 200 000 zł — для одного,
- до 400 000 zł — для двох,
- до 450 000 zł — для трьох,
- до 500 000 zł — для чотирьох,
- до 600 000 zł — для п’яти й більше, плюс 100 000 zł на кожного додаткового члена сім’ї.
Кредит можна використати на придбання квартири чи будинку, будівництво з оздобленням, а також участь у соціальних житлових програмах.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) — «Іпотека без внеску власного»
Це програма, яка дозволяє отримати кредит без початкового внеску, якщо у вас є здатність сплачувати кредит, але немає коштів на внесок
Ви повинні відповідати вимогам: не мати іншої власності (за винятком родин з ≥2 дітьми, де можна мати обмежений житловий простір). Якщо ваш власний внесок менше ніж 20 %, державний BGK гарантує різницю до 20 % (або до 30 % — якщо ставка фіксована) Мінімальний термін кредитування складає 15 років. Можлива «сплата родинна»: при народженні 2‑го дитини банк частково погашає кредит – 20 000 zł. При 3‑й і кожній наступній дитині до 60 000 zł кожна.
Програма доступна через банк‑партнер BGK (наприклад: Alior, PKO BP, Santander, Pekao). Ви подаєте заявку як на звичайний кредит, але додаєте документи програми BGK і заяву на гарантію.
Як підвищити шанси на схвалення іпотеки
Легальний та сімейний статус
Отримайте карту побиту (тимчасову або постійну) або статус резидента ЄС. Це фундаментальна вимога для подачі на іпотеку.Якщо є дитина або ви сім’я — багато програм (особливо RKM) доступні саме для родин з дітьми (або для партнерів, які виховують спільних дітей).
Оберіть правильний тип договору
Найкращий варіант — umowa o pracę (безстроковий трудовий контракт). Альтернативи (umowa zlecenie, B2B) теж влаштовують, але потрібен стабільний дохід за 12–24 місяці й підтвердження виплат до ZUS чи податків.
Дійсна кредитна історія
Перевірте власний звіт у BIK — навіть одна прострочка або активна споживча позика може стати причиною відмови. Навіть без великих боргів — важливо мати чисте досьє.
Власний внесок й участь у програмах
За стандартом банк вимагає 10–20 % власного внеску, але низький дохід може збільшити цей вимаганий рівень до 30–40 %. Якщо у вас є можливість скористатися програмами Mieszkanie na Start або Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, вони значно пом’якшують ці вимоги — дозволяють звести початковий внесок до мінімуму або взагалі відмовитися від нього.
Раціональна подача заяви
Подайте запити до декількох банків одночасно — PKO BP, Santander, Millennium, Alior та інші мають досвід роботи з українцями та іноземцями. Перед подачею зробіть попередній кредитний аналіз (зокрема онлайн) або зверніться до фінансового консультанта/медіатора, щоб скласти пакет документів без зайвих затримок.
Бюджет після кредиту
Банк перевіряє, чи після виплати щомісячної іпотеки у вас лишаться не менше 1 600–1 800 zł на людину. Для низьких доходів це критичний фактор — тому подбайте, щоб платіж був не надто високим.
До яких банків звертатися?
У 2025 році кілька польських банків відомі своєю готовністю працювати з іноземцями, зокрема з українцями, які мають офіційний статус і доходи в межах.
Найбільш лояльні банки для іноземців: PKO BP, Santander, ING, mBank та Alior Bank. Якщо у вас є карта побиту й офіційне працевлаштування, рекомендується звернутися до кількох названих банків і подати заявку одночасно, щоб порівняти умови — процентну ставку, вимоги до внеску та тип договору.
На які суми іпотеки можна розраховувати?
Банк визначає максимум можливого кредиту за двома основними критеріями: доходи та співвідношення виплат до доходу (DStI) — максимальне співвідвідношення виплат з доходом становить до 40 % (для доходів нижче середнього у регіоні) або до 50 % (для доходів вище середнього). Мінімум на особу після виплат іпотеки зазвичай після виплати іпотеки залишаються щонайменше 1 600–1 800 zł нетто на людину.
Якщо ваш дохід становить близько 3 000 zł нетто на місяць, банк може дозволити щомісячну виплату в районі 1 200–1 400 zł. Це може забезпечити кредитну суму приблизно 100 000–150 000 zł, залежно від тривалості кредиту, ставки та умов (наприклад, фіксованої ставки на 5 років). Деякі програми чи банки можуть підняти ліміт до 200 000 zł, але за умови стабільних доходів і початкового внеску хоча б 10–20 %.
Державна підтримка значно підвищує вашу можливість отримати більший кредит. Mieszkanie na Start дозволяє отримати кредит у сумі до 500 000–600 000 zł за умови складу родини, субсидійної ставки та позбрав внеску своїх коштів або з мінімальним внеском (~10 %). Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy може забезпечити кредит без власного внеску (гарантія від BGK), а з часом — і гранти на народження дітей, які зменшують заборгованість. Реально більші суми доступні в межах програм лише для родин із дітьми або молодих покупців житла.
У 2025 році українці з невеликим доходом мають реальні шанси на отримання іпотечного кредиту в Польщі. Для цього необхідно мати легальний статус перебування, офіційно працювати, мати стабільні доходи й початковий капітал та подати заявку через надійний банк або скористатися державною програмою.
Головне це почати підготовку заздалегідь і не боятися консультуватися з банками. З грамотним підходом навіть невеликий дохід не стане перешкодою для покупки житла.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.