У 2025 році вторинна іпотека стає все популярнішим фінансовим інструментом у Польщі, особливо серед тих, хто вже володіє нерухомістю та шукає додаткові кошти для великих витрат. Якщо у вас є житло у власності навіть із діючою іпотекою ви можете використати його як заставу для отримання нового кредиту.
Давайте розглянемо, що таке вторинна іпотека, які її умови у Польщі, хто може на неї претендувати та на що звернути увагу перед підписанням договору.
Що таке вторинна іпотека?
Вторинна іпотека — це вид кредиту, який надається під заставу вже наявної нерухомості. На відміну від класичної іпотеки, яка використовується для фінансування купівлі житла, вторинна іпотека не пов’язана з придбанням нерухомості. Це означає, що власник може отримати гроші на будь-які інші цілі, наприклад, на ремонт, навчання, відкриття бізнесу, погашення інших кредитів або великі витрати, використовуючи свою квартиру або будинок як фінансовий актив.
У Польщі вторинна іпотека може оформлюватися або на повністю виплачене житло, тобто без існуючої іпотеки або як друга іпотека, якщо вже є діючий кредит, але вартість нерухомості дозволяє взяти додаткові кошти.
Банк чи фінансова установа в такому випадку не купує майно, а лише накладає іпотечне обтяження (запис у księdze wieczystej) в обмін на надання кредиту. У разі неповернення коштів банк має право через судовий процес стягнути нерухомість для компенсації боргу.
Цей вид фінансування часто називають ще «кредит під заставу нерухомості» (pożyczka hipoteczna), і він вважається вигіднішою альтернативою споживчому кредиту через нижчу процентну ставку та більші суми.
Умови вторинної іпотеки в Польщі у 2025 році
У 2025 році ринок кредитування в Польщі адаптувався до нових економічних умов, і вторинні іпотеки стали привабливими як для фізичних осіб, так і для підприємців. Ось ключові умови, які діють у банках та фінансових установах.
Максимальна сума кредиту залежить від вартості об’єкта нерухомості, що виступає заставою. Як правило, банки видають до 60–80% оціночної вартості майна (LTV — loan-to-value). Наприклад, якщо квартира оцінена в 500 000 злотих, кредит може складати до 400 000 злотих.
Процентна ставка в середньому становить 6,5% – 9% річних, залежно від типу ставки (фіксована чи змінна), кредитної історії клієнта та політики банку. Ставка може бути прив’язана до WIBOR або WIRON, плюс фіксована маржа банку. Термін кредитування зазвичай надається на 5–25 років. Можна достроково погасити без значних штрафів, але варто перевірити ці умови в договорі.
Цілі використання коштів на відміну від класичної іпотеки, вторинна не має обмежень за призначенням. Можна використати на ремонт квартири чи будинку, оплату навчання, розвиток бізнесу, інвестиції та погашення дорогих споживчих кредитів чи кредитних карток. Валюта кредиту переважно в польських злотих (PLN). Кредити в іноземній валюті (наприклад, євро чи доларах) видаються дуже рідко і вимагають додаткових умов.
Заставою виступає нерухомість (житлова чи комерційна), яка належить позичальнику або йому спільно з іншими особами. Вимоги до житла, воно повинно бути зареєстроване у księga wieczysta, не повинно мати судових спорів або юридичних обмежень та має бути в задовільному технічному стані.
Витрати на оформлення — це комісія банку — від 0% до 3% від суми кредиту, оцінка нерухомості — зазвичай 300–1000 злотих, нотаріальні послуги — близько 500–1000 злотих та внесення змін у księga wieczysta — приблизно 200–300 злотих.
Вимоги до позичальника:
- Вік від 18 до 70 років (на момент останнього платежу — не більше 75).
- Постійний дохід (робота, підприємницька діяльність, пенсія).
- Відсутність негативної історії у BIK (Бюро кредитної інформації).
- Офіційне підтвердження права власності на об’єкт нерухомості.
Хто може скористатися вторинною іпотекою?
Оформити вторинну іпотеку в Польщі може не кожен. Банк або кредитна установа ретельно оцінює не лише вартість нерухомості, яка буде виступати заставою, але й особу позичальника.
Нижче ми описали основні вимоги до кандидатів:
- Громадянство або легальний статус у Польщі
- Підтверджене право власності на нерухомість
- Стабільний дохід
- Кредитоспроможність
- Позитивна кредитна історія
Як отримати вторинну іпотеку: покрокова інструкція
Отримання вторинної іпотеки вимагає часу, документів і терпіння. Процес оформлення складається з кількох важливих етапів:
Визначення потреби та попередня консультація
Вирішіть, на яку суму Вам потрібен кредит і для чого саме. Зверніться в банк або до кредитного брокера, щоб оцінити попередні шанси. Зберіть інформацію про Ваші доходи, поточні кредити, документи на нерухомість.
Оцінка нерухомості
Банк ініціює або просить Вас замовити незалежну експертну оцінку вартості майна (operat szacunkowy). Це робить ліцензований оцінювач (rzeczoznawca majątkowy). На основі цієї оцінки визначається максимальна сума кредиту (60–80% від вартості).
Подання офіційної заявки
Потрібно заповнити анкету позичальника та подати такі документи:
Документи про доходи:
- Довідка від роботодавця (zatrudnienie i dochód);
- Податкові декларації (PIT-37 або PIT-36) — для ФОПів;
- Виписки з банківського рахунку за останні 3–6 місяців.
Документи на майно:
- Виписка з земельного реєстру (księga wieczysta);
- Документи, що підтверджують право власності (акт нотаріальний, договір купівлі-продажу);
- Технічний паспорт житла або будівельна документація (якщо це приватний будинок).
Перевірка кредитоспроможності
Банк перевіряє Вашу фінансову ситуацію, кредитну історію, співвідношення боргів до доходу (DSR). У разі необхідності просить надати додаткові документи або пояснення. Якщо є спільний позичальник (наприклад, чоловік/дружина) перевіряються і його/її доходи та історія.
Отримання рішення та підписання договору
У разі позитивного рішення, Ви отримаєте пропозицію договору з деталями такими: як сума, ставка, термін, дата першого платежу та графік погашення.
Після ознайомлення підписується договір у банку та нотаріально підтверджується зміна у księga wieczysta (вносяться обмеження на продаж без згоди банку).
Отримання коштів
Після завершення всіх формальностей гроші зараховуються на Ваш рахунок, зазвичай протягом 2–5 робочих днів. Ви можете використовувати кошти вільно, згідно з цілями, які вказували в заявці.
Погашення кредиту та контроль банку
Ви зобов’язані регулярно сплачувати щомісячні платежі згідно з графіком. У разі прострочення банк може нарахувати штрафи, передати справу до суду та звернутися до судового виконавця для стягнення житла.
На що звернути увагу?
Перед тим як оформлювати вторинну іпотеку в Польщі, варто детально проаналізувати не лише свої фінансові можливості, а й усі умови кредитування. Такий вид позики має свою специфіку і передбачає низку ризиків, про які потрібно знати заздалегідь.
Пріоритет іпотек у разі неплатоспроможності
Якщо на вашу нерухомість уже накладено першу іпотеку, новий кредит буде другим у черзі на стягнення. У випадку, якщо ви не зможете погашати борги, банк-перший кредитор матиме пріоритетне право на компенсацію з вартості майна. Тільки після повного задоволення його вимог буде розглядатися вимога другого банку. Це знижує рівень захисту кредитора і, відповідно, може ускладнити умови отримання фінансування.
Ризик втрати житла
Вторинна іпотека передбачає оформлення застави на Вашу нерухомість. Якщо ви систематично порушуватимете умови договору або не зможете погашати щомісячні внески, банк має повне право розпочати процес судового стягнення. У результаті майно може бути продане з аукціону, навіть якщо ви проживаєте в ньому.
Повна вартість кредиту, а не лише ставка
Багато позичальників орієнтуються виключно на відсоткову ставку, але вона не відображає всі витрати. Необхідно уважно вивчити RRSO — річну реальну ставку витрат, яка включає в себе комісії, страхування, адміністративні витрати, плату за оцінку майна та інші додаткові платежі. Вона дає повнішу картину загальної вартості кредиту.
Зміна ринкової вартості нерухомості
Ринок нерухомості може бути нестабільним. Якщо вартість вашої квартири або будинку знизиться, це може вплинути на співвідношення суми кредиту до вартості майна. У деяких випадках банк може вимагати додаткове забезпечення або дострокове часткове погашення, якщо вартість застави стане недостатньою для покриття боргу.
Страхування та додаткові вимоги
Багато банків вимагають обов’язкове страхування заставного майна. Також можуть бути додаткові умови, наприклад, страхування життя позичальника або страхування від втрати доходу. Це підвищує загальну вартість кредиту і впливає на щомісячне фінансове навантаження.
Обмеження на розпорядження нерухомістю
Після оформлення вторинної іпотеки ви не зможете продати або передати своє житло без письмової згоди банку. Будь-які юридичні дії з майном будуть обмежені до повного погашення боргу або зняття іпотеки.
Переваги та недоліки вторинної іпотеки
Як і будь-який фінансовий інструмент, вторинна іпотека має як сильні сторони, так і суттєві обмеження. Перш ніж приймати рішення, важливо зважити всі плюси і мінуси з урахуванням Вашої конкретної ситуації.
Переваги
Перше — це доступ до великої суми грошей. Завдяки заставі у вигляді нерухомості ви можете отримати значно більшу суму, ніж у випадку зі звичайним споживчим кредитом. Це особливо корисно, якщо кошти потрібні для великого проекту, наприклад, відкриття бізнесу, купівлі авто або капітального ремонту.
Друге — відносно низька відсоткова ставка. Оскільки кредит забезпечений майном, банки готові надавати його на вигідніших умовах порівняно з незабезпеченими позиками. Це дозволяє суттєво заощадити на відсотках у довгостроковій перспективі.
Третє — тривалий термін погашення. У більшості випадків позичальник може обрати термін до 20–25 років, що робить щомісячні платежі більш доступними і не створює надмірного навантаження на бюджет.
Четверте — вільне призначення коштів. Ви самі вирішуєте, на що витратити гроші: банк не контролює цільове використання, як це буває у випадку класичної іпотеки.
Недоліки
Головний мінус — високий ризик. Ви фактично ставите на кін свою нерухомість. У разі несплати боргу ви можете її втратити. І навіть якщо йдеться про житло, в якому ви проживаєте, банк не зупиниться перед судовим процесом.
Другий недолік — складна і тривала процедура. Отримання вторинної іпотеки вимагає багато документів, оцінки майна, нотаріальних витрат і часу. Це не той тип кредиту, який можна отримати «сьогодні на завтра».
Третій — додаткові витрати. Окрім щомісячних платежів за кредитом, вам доведеться заплатити за оцінку нерухомості, нотаріальні послуги, реєстрацію іпотеки, страхування тощо. У підсумку це може збільшити загальні витрати на кілька тисяч злотих.
Четвертий — обмеження у розпорядженні майном. Продати або подарувати нерухомість, що перебуває під заставою, буде неможливо без згоди банку. Це може створювати труднощі в майбутньому, особливо якщо виникне потреба у зміні житлових умов.
Вторинна іпотека в Польщі у 2025 році — це реальний інструмент для тих, хто потребує великих коштів і має у власності житло. Але перед тим як підписувати договір, варто детально проаналізувати свої фінанси, оцінити ризики та проконсультуватися з фінансовим радником. Власна нерухомість це цінний актив, і використання її як застави має бути зваженим рішенням.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.