Купівля власної квартири чи будинку в Польщі для більшості сімей починається з оформлення іпотечного кредиту. Однією з ключових умов його отримання є початковий внесок (wkład własny). Його розмір впливає не лише на схвалення заявки, а й на умови кредитування: відсоткову ставку, термін виплати, загальну суму переплати.
Розберімося, скільки потрібно накопичити на перший внесок у Польщі, які фактори впливають на його величину та чи є способи зменшити його.
Що таке перший внесок
Перший внесок (wkład własny) – це власні кошти позичальника, які потрібно внести при купівлі квартири чи будинку перед тим, як банк надасть іпотечний кредит. Це своєрідний «вхідний квиток» у іпотеку: банк ніколи не фінансує всю суму покупки.
Перший внесок виконує кілька важливих функцій:
- Зменшує ризик банку. Якщо клієнт вкладає власні гроші, банк бачить його фінансову відповідальність.
- Знижує розмір кредиту. Чим більше внесок – тим менший борг потрібно повертати, а отже, менші щомісячні платежі.
- Впливає на відсоткову ставку. Банки охочіше пропонують вигідніші умови тим, хто готовий внести більше власних коштів.
Приклад: квартира коштує 500 000 злотих. Якщо Ви вносите 20% (100 000 злотих), банк кредитує решту 400 000 злотих.
Мінімальний перший внесок у Польщі
У Польщі правила визначає Комісія фінансового нагляду (KNF), яка встановлює стандарти для банків:
- Мінімум 20% від вартості житла – це стандартна вимога більшості банків.
- 10% внеску можливі лише у випадку, якщо клієнт погоджується на додаткове страхування браку внеску (ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). У такому разі кредит дорожчає, адже вартість страхування закладається в щомісячні платежі.
Таким чином, у більшості випадків потрібно готуватися до внеску 100 000 злотих при купівлі квартири за 500 000 злотих. Якщо Ви хочете внести лише 10% (50 000 злотих), банк скоріш за все зобов’яже оформити додаткову страховку.
Від чого залежить сума внеску
Розмір першого внеску в Польщі не є однаковим для всіх клієнтів. Хоча базове правило KNF говорить про мінімум 20% (або 10% зі страховкою), на практиці банк може вимагати більше. Це залежить від низки факторів:
Політика конкретного банку
Кожен банк у Польщі має власні стандарти:
- PKO BP зазвичай вимагає мінімум 20%, іноді дозволяє 10% зі страховкою.
- mBank частіше погоджується на 10% внеску, але додає обов’язкове страхування.
- Santander і Bank Pekao частіше наполягають на класичних 20%.
Важливо знати, що навіть у межах одного банку умови можуть відрізнятися залежно від профілю клієнта.
Тип житла
Новобудови від великих забудовників – банки охочіше кредитують такі квартири, тож часто вистачає 20%. Вторинний ринок – може знадобитися більший внесок, особливо якщо житло в старому будинку, в поганому стані або з юридичними нюансами.
А також будинок чи ділянка за містом – банки вважають такі об’єкти більш ризиковими, тому внесок може зрости до 25–30%.
Фінансова ситуація клієнта
Банк оцінює платоспроможність позичальника: високі та стабільні доходи це лояльніші умови (можливість внести мінімальні 20%), робота без контракту (наприклад, umowa zlecenie) або часта зміна місця роботи тоді банк може вимагати більший внесок, щоб компенсувати ризики, якщо є інші кредити чи борги, шансів отримати іпотеку з мінімальним внеском менше.
Кредитна історія (BIK)
У Польщі банки обов’язково перевіряють клієнтів через BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Гарна історія (відсутність прострочень, активні кредити, що виплачуються вчасно) тоді можливість домовитися про 20%. Проблеми з історією тоді банк може або відмовити, або вимагати 25–30% внеску, щоб знизити ризик.
Програми підтримки
У Польщі періодично запускаються державні програми допомоги. Наприклад, програма “Mieszkanie bez wkładu własnego” (Квартира без власного внеску) дозволяла отримати іпотеку без внеску, але її дія обмежена та має багато вимог. Місцеві ініціативи чи банківські акції можуть частково компенсувати частину витрат, але найчастіше це стосується зниження відсоткової ставки, а не зменшення внеску.
Додаткові ризики для банку
Якщо квартира купується в будинку, який ще будується, банк може попросити більший внесок. Якщо ви купуєте житло в невеликому місті чи селі, де його буде складніше продати у випадку проблем з кредитом, внесок також може зрости.
Формально в Польщі діють вимоги KNF — 20% (або 10% зі страховкою). Але реально сума внеску залежить від обраного банку, типу житла, ваших доходів і кредитної історії та програм підтримки та ризиковості угоди.
Чому варто зібрати більший внесок
Багато покупців у Польщі намагаються внести мінімальний перший внесок (10–20%), щоб швидше отримати іпотеку. Але на практиці більший власний внесок дає значні переваги.
Менший кредит і нижчі щомісячні платежі
Чим більший внесок, тим менша сума позики від банку. Це означає легше сплачувати кредит, менше навантаження на сімейний бюджет та вища фінансова безпека.
Наприклад ваша квартира коштує 500 000 злотих. Якщо внесок буде 10% = 50 000 злотих, кредит 450 000 злотих, щомісячний платіж ~3 300 злотих, якщо внесок 30% = 150 000 злотих, кредит 350 000 злотих, а щомісячний платіж ~2 500 злотих.
Нижча переплата за відсотками
Банк нараховує відсотки на суму кредиту. Якщо ви берете менший кредит тоді ви менше переплачуєте.
Наприклад кредит 450 000 злотих на 25 років під 7% = переплата понад 460 000 злотих. Кредит 350 000 злотих на тих же умовах = переплата близько 360 000 злотих. Різниця у 100 000 злотих переплати лише через більший власний внесок!
Краща відсоткова ставка
Банки вважають клієнта з великим внеском менш ризиковим, тому пропонують нижчу відсоткову ставку та вигідніші умови кредиту (менше комісій, страхових зобов’язань). У Польщі часто з 20% внеску ставка нижча, ніж із 10% + страховкою.
Вища ймовірність отримати іпотеку
Якщо у вас нестабільна робота, нетипове джерело доходу або не ідеальна кредитна історія, великий внесок може стати вирішальним аргументом для банку. Для клієнта з 30% внеском шанси на схвалення значно вищі, ніж у того, хто намагається внести лише 10%.
Більша свобода вибору банку
З невеликим внеском (10%) вибір банків обмежений: доведеться погоджуватися на додаткові витрати (страхування, комісії). З внеском 20–30% вам відкривається більше пропозицій тобто можна обрати банк із найвигіднішими умовами.
Можливість швидше погасити кредит
Менший борг означає легше робити дострокові платежі. У результаті можна закрити іпотеку раніше й зекономити десятки тисяч злотих. Збираючи більший внесок, ви зменшуєте розмір кредиту, суттєво економите на відсотках, отримуєте кращу ставку, підвищуєте шанси на схвалення та маєте ширший вибір банків і умов.
Оптимально прагнути до 20–30% власного внеску. Це гарантує набагато вигідніші умови, ніж мінімальні 10% зі страховкою.
У Польщі перший внесок за іпотекою становить у середньому 20% від вартості житла. У виняткових випадках можливо внести 10%, але тоді банк вимагатиме додаткового страхування. Чим більший внесок готовий зробити клієнт, тим вигідніші умови кредитування він отримає. Тому, плануючи купівлю нерухомості в Польщі, варто заздалегідь оцінити свої фінансові можливості й накопичити необхідну суму.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.