Ціни на житло в Польщі продовжують зростати, хоча темпи цього зростання вже не такі стрімкі, як у попередні роки. Після періоду активної інфляції, подорожчання будматеріалів і нестачі пропозицій, ринок увійшов у більш стабільну фазу. Проте купівля власної квартири для багатьох усе ще залишається дорогим і складним рішенням. У 2025 році особливо гостро постає питання: де в Польщі ще можна знайти відносно доступне житло, і чи варто взагалі купувати квартиру зараз?
У цьому матеріалі ми зібрали найактуальніші дані з відкритих джерел: скільки коштує квадратний метр у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Гданську та інших містах, як змінюються ціни на первинному та вторинному ринку, які прогнози дають експерти щодо майбутнього ринку житла, а також які умови діють для іноземців, зокрема українців.
Загальна ситуація: ринок ще росте, але сповільнюється
Середня ціна за квадратний метр у 2025 році коливається від 14 000 до 15 000 злотих (~3 600–3 900 USD). У порівнянні з 2024 роком, це зростання на 6–8%. Основні причини — інфляція, подорожчання будматеріалів, обмежена кількість новобудов і високий попит, особливо у великих містах.
За словами експертів, ринок входить у фазу стабілізації: ціни більше не ростуть такими темпами, як раніше, а приріст у багатьох регіонах не перевищує 2–5% на рік.
Ціни по містах: від Варшави до Любліна
Ціни на житло в Польщі дуже сильно залежать від міста. У 2025 році все ще зберігається велика різниця між вартістю квартир у столиці й великих агломераціях і менш популярних або менших містах. Найдорожче, як і раніше, жити у Варшаві, Гданську чи Кракові. А от у Лодзі, Любліні чи Щецині ще можна знайти житло за відносно доступною ціною.
Варшава — найдорожче місто країни
У столиці житло завжди коштувало більше, ніж в інших містах, але у 2025 році ситуація особливо контрастна. Тут середня ціна за квадратний метр становить від 16 400 до 18 300 злотих, залежно від району, типу будинку та стану квартири. Тобто однокімнатна квартира площею 35 м² може коштувати від 570 000 до 640 000 злотих, що приблизно 145–165 тисяч доларів.
Причини — зрозумілі: Варшава — центр ділового життя, тут найбільше робочих місць, університетів, сервісів, транспорту. Але саме через це і попит тут стабільно високий, а отже, ціни — теж.
Краків — культурна столиця та студентський центр
Ціни в Кракові не надто відстають від Варшави. Тут квадратний метр коштує в середньому 16 500–16 900 злотих. Це пояснюється тим, що місто популярне як серед туристів, так і серед інвесторів. Тут активно скуповують житло під оренду — як подобову, так і довгострокову.
Для покупця це означає: знайти недорогу квартиру складно. Навіть на вторинному ринку ціни майже не нижчі. За однокімнатну квартиру в Кракові доведеться викласти від 550 000 до 600 000 злотих.
Гданськ — порт і море, але не дешевше
Гданськ завжди був популярним містом, особливо серед тих, хто мріє жити біля Балтійського моря. І хоча тут трохи менше населення, ніж у Варшаві чи Кракові, попит на житло великий.
У 2025 році ціна за м² — також у районі 16 500–17 000 злотих. За квартиру площею 40 м² потрібно буде віддати 660 000–680 000 злотих. Влітку ціни на житло зростають ще більше за рахунок туристів та сезонних орендарів.
Вроцлав — активний і перспективний
У Вроцлаві трохи дешевше, але все одно недешево. Тут середня ціна за квадратний метр становить близько 14 700 злотих. Місто дуже активно розвивається, тут багато іноземців, айтішників, студентів. Інфраструктура на високому рівні, тому й ціни поступово підтягуються вгору.
Однокімнатна квартира коштуватиме приблизно 500 000–530 000 злотих, що вже ближче до психологічної межі середнього покупця.
Познань — трохи доступніше
Познань — велике місто з високим рівнем життя, але тут можна знайти трохи доступніше житло. Ціна за квадратний метр на початку 2025 року близько 13 400 злотих.
Це дає змогу купити квартиру площею 35–40 м² за 470–530 тисяч злотих, що робить місто привабливим для молодих сімей, студентів або іноземців, які планують залишатися в Польщі надовго.
Гдиня і Сопот — гарно, але дорожче, ніж здається
Гдиня та Сопот — це частина так званої “труймясти” (разом із Гданськом), і хоча вони менші, ціни тут часто навіть вищі, ніж у самому Гданську. Особливо в Сопоті – це курортне місце, з обмеженою кількістю нерухомості. Тут квадратний метр коштує 17 000–18 000 злотих, а іноді й вище.
Лодзь — альтернатива для економних
Лодзь — одне з найдешевших великих міст Польщі. Тут усе ще можна знайти квартири по 6 000–8 600 злотих за м². Це справжній порятунок для тих, хто хоче придбати житло, але має обмежений бюджет.
За 300–350 тисяч злотих реально купити цілком пристойну двокімнатну квартиру. Лодзь активно розвивається, але через складну репутацію та індустріальне минуле ціни ростуть повільно.
Люблін, Щецин, Бидгощ — доступна нерухомість у регіонах
У цих містах квадратний метр коштує в середньому 5 000–7 500 злотих. Це один із найнижчих рівнів у Польщі. Наприклад, у Любліні за 250–300 тисяч злотих можна знайти хорошу квартиру на вторинному ринку.
Подібна ситуація у Щецині та Бидгощі. Ці міста популярні серед іноземних студентів і тих, хто працює віддалено — можна жити комфортно, не переплачуючи за “бренд” міста.
Скільки коштує квартира у 2025 році
У 2025 році купити квартиру в Польщі — це все ще велика витрата. Ціни залежать від трьох основних речей, це місто, площа квартири та тип будинку (новобудова чи вторинне житло). Ціна сильно залежить навіть від району. У кожному місті є “центри”, де дорожче, й “спальні райони” де можна знайти дешевші варіанти.
Ще один момент, чим менше місто, тим більше шансів знайти житло до 300–350 тисяч злотих. У Варшаві за таку суму зараз можна купити хіба що «клітку» в поганому районі або студію 20–25 м².
Перспективи ринку: чи варто купувати зараз?
Ціни на житло в Польщі зростають уже кілька років поспіль. Але в 2025 році експерти почали говорити про уповільнення цього зростання. Ось що зараз відбувається, у 2021–2023 роках житло дорожчало дуже швидко — до 15–20% на рік, у 2024 темпи зменшилися, у 2025 році приріст складає в середньому 2–7%, залежно від міста.
Що це означає?
Купівля залишається вигідною інвестицією — ціни вже не стрибають вгору, як раніше, але стабільно повзуть. Імовірність обвалу — дуже низька. Якщо ви плануєте жити в Польщі постійно, краще купити, ніж роками знімати квартиру за великі гроші (оренда теж сильно подорожчала). Якщо ви плануєте купувати для інвестицій, можна шукати варіанти в менш розкручених містах, де ціни ще не досягли піку, а оренда вже дорога.
Коли не варто купувати?
Якщо немає постійного доходу, дозволу на проживання або статусу в країні. Якщо плануєте жити в Польщі тимчасово (менше ніж 2–3 роки) інакше ви просто не встигнете “відбити” витрати. Якщо сподіваєтесь, що ціни «впадуть», то навряд. Ринок показує стабільність, не схильний до різких падінь.
Що з іпотекою і чи можуть купити квартиру іноземці?
Чи може іноземець купити квартиру? Так, може. Польське законодавство дозволяє іноземцям купувати квартири без обмежень, якщо це звичайна квартира в багатоповерховому будинку.
Не потрібно спеціального дозволу. Дозвіл може знадобитися, якщо ви купуєте будинок із землею або землю під забудову — але це окремий випадок. Головне — мати дійсний паспорт, гроші на покупку (офіційно або на рахунку в польському банку) та ідентифікаційний номер (PESEL) — бажано, але не завжди обов’язково.
Отримати іпотечний кредит у Польщі складніше, ніж купити за готівку. Серед основних умов, э офіційний дохід у Польщі (в ідеалі — мінімум 6 місяців роботи з одним роботодавцем), карта побиту або PESEL — банки хочуть бачити, що ви не тимчасова людина, початковий внесок — зазвичай не менше 20–30% вартості житла. Чиста кредитна історія, в ідеалі без боргів або прострочок у Польщі чи за кордоном. Найчастіше кредит дають до 65–70 років, залежно від банку.
Наприклад, квартира в Познані коштує 500 000 злотих. Щоб взяти іпотеку, вам треба внести свої 100–150 тисяч злотих. Решту банк дає під відсотки — в середньому 6–8% річних у 2025 році.
Ціни на нерухомість у Польщі залишаються високими, особливо у Варшаві, Кракові та Гданську. Однак у 2025 році ринок почав стабілізуватися: зростання є, але воно вже не таке агресивне. Найвигіднішими залишаються покупки у Лодзі, Любліні та інших регіональних центрах, де ціни вдвічі нижчі, ніж у столиці.
Для тих, хто планує купівлю: це все ще доцільна інвестиція, особливо якщо є стабільне джерело доходу та перспектива жити в країні тривалий час.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.