Питання виселення орендарів у Польщі регулюється не лише умовами договору, а й суворими нормами законодавства, що захищають права обох сторін. Хоча власники квартир мають право розірвати договір і розпочати процес виселення у певних випадках, ця процедура вимагає суворого дотримання всіх правил і може зайняти чимало часу, оскільки передбачає судовий розгляд.
Розглянемо основні підстави, якими власники можуть подати позов на виселення орендарів, і навіть правові аспекти, пов’язані з цим процесом.
Основні причини для виселення
Згідно з польським Цивільним кодексом (ст. 687), несплата орендної плати протягом двох або більше місяців є законною підставою для розірвання договору оренди. Однак перед поданням позову до суду власник зобов’язаний надати письмове повідомлення, яке дає орендарям додатковий місяць на погашення заборгованості.
Порушення умов використання житла. Якщо орендар використовує квартиру не відповідно до договору (наприклад, перетворює житлове приміщення на офіс або майстерню), це може спричинити виселення. Такі випадки вважаються порушенням умов договору та призводять до його дострокового розірвання.
Власник квартири має право подати на виселення, якщо орендар регулярно порушує громадський порядок, завдає незручностей сусідам або виявляє агресивну поведінку. Такі дії можуть включати шум у нічний час, антисоціальну поведінку, а також випадки побутового насильства.
Також причиною може стати пошкодження майна. Неакуратне або навмисне пошкодження квартири або її вмісту також є основою виселення. У разі, якщо орендар завдає значної шкоди власності, власник може вимагати компенсацію та припинення договору оренди.
Передача квартири третім особам без дозволу власника. Якщо орендар здає квартиру або її частину до суборенди без згоди власника, це вважається порушенням договору. У таких випадках орендодавець може достроково розірвати договір і вимагати виселення орендаря.
У випадках коли будівля підлягає знесенню або необхідний капітальний ремонт, орендар зобов’язаний звільнити приміщення. Ця ситуація також вимагає офіційного повідомлення, і якщо орендар відмовляється з’їхати, власник може подати позов на виселення.
Як відбувається процедура виселення
Процес виселення у Польщі починається з подання позову до суду. Навіть якщо договір було розірвано з однієї з перерахованих вище причин, власник не має права самовільно виселяти орендаря. Усі дії щодо виселення можуть бути здійснені лише судовими приставами за рішенням суду.
Якщо власник спробує самовільно виселити мешканців, відключити комунальні послуги або обмежити доступ до майна, це може бути кваліфіковано як злочин та спричинити тюремне ув’язнення строком до трьох років.
Після подання позову власник має довести обгрунтованість вимог щодо виселення. Судовий процес може тривати кілька місяців, і весь цей час орендарі мають право залишатися у приміщенні. Лише після винесення рішення судом та отримання виконавчого листа орендодавець може звернутися до судових пристав для виконання рішення про виселення.
Захист орендарів у Польщі та категорії, захищені від виселення
Польські закони про захист прав орендарів захищають не тільки власників квартир, а й самих орендарів, включаючи вразливі категорії громадян, яких не можна виселити без надання соціального житла. фінансових чи соціальних труднощів.
Захист прав соціально вразливих орендарів
Польське законодавство враховує, що не всі орендарі мають рівні можливості знайти альтернативне житло, особливо якщо йдеться про вагітних жінок, людей з інвалідністю чи пенсіонерів. практиці це може означати відстрочення виселення на кілька місяців або навіть років, залежно від поточної доступності такого житла в муніципалітеті.
- Вагітні жінки та неповнолітні діти. Вагітні жінки та сім’ї з неповнолітніми дітьми мають право залишатися в орендованому житлі навіть при розірванні договору, доки не буде надано тимчасове житло.
- Люди з інвалідністю або важкими захворюваннями Для людей з обмеженими можливостями або важкими захворюваннями також передбачено особливий захист.
- Пенсіонери та особи, які отримують соціальну допомогу. Закон також захищає пенсіонерів, особливо тих, хто отримує соціальні виплати.
- Безробітні та люди з низькими доходами. У складній економічній ситуації безробітні орендарі часто виявляються нездатними оплачувати оренду, і польське законодавство надає цим людям додаткові права, що захищають їх від негайного виселення.
Договір найму з нагоди: додаткові заходи захисту для власників
Для власників нерухомості в Польщі передбачено можливість укладання «договору найму з нагоди» (umowa najmu okazjonalnego), що дозволяє запровадити додаткові гарантії. Такий договір підписується із підтвердженням третьої сторони, яка надає мешканцю альтернативну адресу, куди він зможе переїхати у разі порушення умов оренди.
Якщо орендар не виконує умов договору, власник може звернутися до суду та прискорити виселення, що зазвичай займає 14 днів. Цей тип договору найчастіше використовується власниками, які бажають уникнути тривалого судового розгляду та захищають своє майно від орендарів, які можуть порушити договірні зобов’язання.
Процес та строки судового розгляду при виселенні
Процедура виселення в Польщі відбувається лише через суд, і навіть після розірвання договору власник не має права обмежувати доступ до майна, відключати воду чи електрику. Такі дії можуть бути кваліфіковані як порушення прав орендаря і можуть спричинити кримінальне покарання для власника, включаючи тюремне ув’язнення строком до трьох років.
Процес судового розгляду зазвичай триває кілька місяців, а деяких випадках може затягтися більш тривалий термін. Суд зобов’язаний розглянути всі обставини, такі як заборгованість орендаря, умови життя та соціальний стан. У результаті, рішення може бути прийняте як на користь власника, так і на користь орендаря, якщо суд визнає його ситуацію заслуговує на додатковий захист.
Практичні поради для орендарів та власників
Для уникнення судових розглядів та непорозумінь обидві сторони, як орендодавець, так і орендар, можуть зробити кроки для захисту своїх інтересів:
- Для орендарів: Важливо своєчасно оплачувати орендну плату та дотримання всіх умов договору. У разі фінансових труднощів варто звернутися до власника із проханням про реструктуризацію заборгованості.
- Для власників: Укладання договору найму з нагоди та збирання всіх необхідних документів перед здаванням квартири допоможе скоротити можливі ризики. Також рекомендується фіксувати стан квартири при передачі орендарям та при завершенні договору, щоб уникнути конфліктів.
Виселення орендарів у Польщі — складний процес, який регулюється законом і спрямований на дотримання інтересів обох сторін. Польське законодавство пропонує захист як для власників, так і для орендарів, включаючи соціально вразливі категорії громадян, які потребують надання альтернативного житла. Для власників існують юридичні заходи, такі як договір найму з нагоди, які дають змогу ефективніше захистити своє майно від несумлінних орендарів.
Дотримання всіх процедур та консультація з юристом допоможуть уникнути складнощів та прискорити вирішення конфліктних ситуацій, пов’язаних з орендарями та виселенням.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.