Іпотека в Польщі для українців без початкового внеску — це питання, яке дедалі частіше виникає серед тих, хто планує залишитися в Польщі надовго або вже встиг інтегруватися в місцеве життя. Зростання цін на оренду житла, а також обмежена доступність якісного житлового фонду в популярних містах змушує багатьох українців замислитися над купівлею власної квартири чи будинку. Проте одним із найбільших бар’єрів на цьому шляху є початковий внесок — обов’язкові 10–20% від вартості об’єкта, які банки традиційно вимагають під час оформлення іпотеки.
Чи існує реальна можливість обійти цю вимогу і все ж таки отримати іпотечний кредит без початкового внеску? Як банки ставляться до українців, які приїхали після початку повномасштабної війни? У нашій статті ми детально розглянемо, як працює іпотека в Польщі без першого внеску, у яких випадках її можна отримати, на які умови варто звернути увагу та як мінімізувати ризики при оформленні такого кредиту.
Що означає іпотека без початкового внеску?
У класичних умовах польські банки вимагають від позичальника внести мінімум 10–20% від вартості нерухомості як початковий внесок (так званий wkład własny). Це гарантія того, що позичальник також вкладає власні кошти у придбання житла, а отже, несе частину фінансового ризику. Наприклад, при покупці квартири вартістю 400 000 злотих потрібно сплатити щонайменше 40 000–80 000 злотих власними коштами.
Іпотека без початкового внеску — це варіант фінансування, коли банк покриває до 100% вартості житла. На практиці це можливо завдяки:
- додатковому страхуванню високого LTV (Loan-to-Value, співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості),
- заставі додаткового майна,
- участі поручителя або співпозичальника,
- або оформленню двох окремих кредитів (споживчого — на перший внесок і іпотечного — на решту суми).
Важливо розуміти: банківський продукт під назвою «іпотека без внеску» формально не існує. Це виняткова схема, яку банк погоджує лише в індивідуальному порядку при дотриманні низки додаткових умов.
Також у такій схемі зазвичай:
- вища процентна ставка;
- обов’язкове страхування кредиту або життя;
- більший ризик відмови банку в разі слабкого фінансового профілю.
Хто може отримати іпотеку без внеску в Польщі?
Іноземці, зокрема українці, можуть претендувати на іпотеку без початкового внеску, якщо відповідають ряду жорстких критеріїв, зокрема:
- Офіційне працевлаштування або стабільне джерело доходу. Банки розглядають лише легальні доходи, які можна документально підтвердити. Це може бути робота за контрактом (Umowa o pracę або Umowa zlecenie), індивідуальна підприємницька діяльність (działalność gospodarcza) або дохід з іноземної компанії.
- Дозвіл на легальне перебування. Перевага надається клієнтам з картою побиту (тимчасовою або постійною), сталим місцем проживання (stały pobyt) та статусом UKR (для українців, що приїхали після 24.02.2022).
- Кредитна історія в Польщі або ЄС. Бажано мати позитивну кредитну історію в BIK (польський аналог українського Бюро кредитних історій). Навіть короткий період користування кредитною карткою або невеликий споживчий кредит із вчасним погашенням можуть підвищити шанси на схвалення іпотеки.
- Високий рівень платоспроможності. Навіть без першого внеску банк має впевнитися, що позичальник здатен обслуговувати кредит. Важливу роль відіграють сума щомісячного доходу, співвідношення доходів і витрат, відсутність інших кредитних зобов’язань або боргів.
- Гарантії або забезпечення. У разі відсутності власного внеску банк зазвичай вимагатиме додаткового страхування (ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), поруки третьої особи (співпозичальника з кращим фінансовим профілем) або застави іншого майна (наприклад, нерухомості родичів чи авто).
- Хороший рівень адаптації в Польщі. Фінансові установи позитивніше розглядають заявки тих українців, які мають довгостроковий план перебування в Польщі, орендували житло протягом кількох років та мають сім’ю, дітей і стабільну роботу.
У яких випадках банки можуть погодитися на іпотеку без внеску?
Незважаючи на те, що стандартна банківська практика вимагає від позичальника мінімального початкового внеску (переважно 20% від вартості житла), існують винятки, коли банки готові надати іпотеку без нього. Проте кожна з таких ситуацій супроводжується додатковими вимогами, страховками або гарантіями, які компенсують для банку підвищений ризик.
Оформлення страхування низького власного внеску
Це найпоширеніший механізм отримання іпотеки з фінансуванням понад 80% вартості житла. У такому випадку:
- позичальник не вносить власні кошти або вносить лише символічну суму (наприклад, 5%);
- банк страхує свою частку ризику — різницю між фактичним внеском клієнта і стандартними 20%;
- позичальник щомісяця або одноразово сплачує додаткову страхову премію до моменту, поки його частка в майні не перевищить 20%.
Порука
Банк може погодитися видати іпотеку без внеску, якщо:
- інша особа з високою платоспроможністю (наприклад, член родини, партнер, роботодавець) погоджується поручитися за зобов’язання позичальника;
- поручитель зобов’язується покрити кредитні платежі у випадку неспроможності основного позичальника.
Застава додаткового майна
Якщо у позичальника або його родичів є:
- земельна ділянка,
- інша квартира або будинок у власності,
- або цінне рухоме майно (наприклад, автомобіль),
банк може прийняти це майно в заставу як додаткове забезпечення. Це дозволяє уникнути необхідності початкового внеску, оскільки ризик банку компенсується іншим активом.
Комбіноване фінансування
Деякі клієнти оформлюють:
- спочатку споживчий кредит (на суму, що дорівнює або частково покриває початковий внесок);
- а потім — окремо іпотечний кредит.
- Це складна схема, що вимагає достатньо високого доходу та кредитоспроможності. Важливо врахувати, що загальне боргове навантаження зростає, і банк це уважно оцінює.
Спеціальні державні або банківські програми
Іноді банки запускають пільгові програми для певних груп населення, наприклад:
- для молодих сімей,
- для осіб із інвалідністю,
- або для біженців, які мають довгострокову перспективу проживання в Польщі.
У таких програмах можуть передбачатися дотації, пільги або державні гарантії, які покривають відсутність власного внеску. Такі пропозиції зустрічаються рідко й мають обмежений термін дії, тому важливо стежити за актуальними новинами на сайтах банків і урядових ресурсах.
Які банки видають іпотеки українцям?
Українці — одна з найбільших груп іноземців у Польщі, тому більшість великих банків уже мають адаптовані процедури кредитування саме для них. Водночас варто пам’ятати, що політика банків щодо іноземців може змінюватися, особливо у випадку нестабільної економічної ситуації або змін у законодавстві.
Ось перелік банків, які найчастіше розглядають заявки від українців:
- PKO Bank Polski
- Santander Bank Polska
- ING Bank Śląski
- Alior Bank
- mBank
Важливо: умови кредитування можуть відрізнятися не лише від банку до банку, а й у межах одного банку — залежно від регіону, об’єкта нерухомості, типу працевлаштування позичальника та навіть конкретного консультанта. Тому перед подачею заявки рекомендується звертатися до кількох банків одночасно або працювати з перевіреним фінансовим брокером, який знатиме, в якому банку шанси вищі.
Необхідні документи для оформлення іпотеки
Процедура оформлення іпотеки в Польщі передбачає ретельну перевірку фінансового, правового та соціального становища позичальника. Для українців список документів може бути трохи ширшим, ніж для громадян Польщі, оскільки банк хоче переконатися у вашій надійності та праві перебувати в країні.
Основний пакет документів:
- Паспорт громадянина України — документ, що підтверджує особу.
- Закордонний паспорт — використовується для підтвердження перетину кордону та візового статусу.
- PESEL — індивідуальний номер у польській системі реєстрації. Наявність PESEL спрощує фінансові операції.
- Карта побиту або інший документ, що підтверджує легальне перебування в Польщі (наприклад, статус UKR).
- Довідка з місця роботи:
- Тип договору: Umowa o pracę (перевага), Umowa zlecenie або Umowa o dzieło.
- Строк дії контракту: бажано на невизначений термін або мінімум 6–12 місяців.
- Розмір зарплати, обсяг податків, відрахування ZUS.
- Виписка з банківського рахунку за останні 3–6 місяців — для підтвердження руху коштів.
- Податкові декларації (PIT-37 або PIT-36) за останній рік — особливо важливо для підприємців.
- Довідка з BIK або згода на її перевірку — для перевірки кредитної історії.
- Договір бронювання або попередній договір купівлі-продажу нерухомості — потрібен на момент остаточного розгляду заявки.
- Документи на нерухомість (виписка з реєстру KW, оцінка ринкової вартості, план поверху тощо).
- Додаткові документи, якщо є співпозичальники або поручителі — аналогічний повний пакет із кожного.
Краще надати документи з перекладом на польську мову (при потребі з присяжним перекладачем). Це пришвидшить розгляд справи і зменшить ризик відмови через формальні причини.
Переваги іпотеки без початкового внеску
Іпотека без першого внеску може виглядати ризикованою, але для багатьох позичальників вона — єдина реальна можливість придбати власне житло. Серед основних переваг такого рішення те, що вам не потрібно накопичувати великий капітал. У багатьох випадках 20% від вартості житла — це десятки або сотні тисяч злотих. Відсутність потреби у цій сумі відкриває доступ до житла раніше, ніж планувалося.
Замість витрачання коштів на оренду, позичальник вкладає гроші в своє майбутнє — оплачує кредит за власне житло, а не чужу квартиру. Інфляція знецінює грошові накопичення, тоді як ціни на нерухомість у великих містах Польщі зростають щороку. Купівля квартири в кредит навіть без внеску — це своєрідна інвестиція.
Навіть якщо у позичальника є гроші на внесок, він може залишити їх як фінансову подушку, а не вкладати в іпотеку. Окрім того, це доступна модель для сімей з дітьми або молодих пар. Для тих, хто тільки починає кар’єру в Польщі, іпотека без внеску — спосіб закріпитися без фінансового надриву.
Недоліки, про які варто знати
Попри очевидні переваги, оформлення іпотеки без внеску несе серйозні ризики та обмеження, які варто зважити перед підписанням кредитного договору.
Банк покриває весь ризик самостійно, тому пропонує менш вигідні умови: вища ставка, більші комісії, вимога страхування. Також є обов’язкове страхування додаткових ризиків. Наприклад, страхування кредиту від несплати (ubezpieczenie pomostowe), страхування низького внеску та страхування життя або втрати роботи. Ці платежі щомісячно збільшують загальне фінансове навантаження.
Банки більш прискіпливо оцінюють кандидатів без власного внеску:
- вимагають високих доходів,
- ретельно перевіряють працевлаштування,
- іноді запитують додаткові документи (довідки про статус родини, місце проживання тощо).
Оскільки сума кредиту більша, щомісячні платежі теж більші. Це впливає на загальну платоспроможність і може стати причиною відмови в інших позиках. У результаті, навіть якщо житло обійшлося дешевше, через відсутність внеску позичальник заплатить банку значно більше протягом усього терміну кредиту.
У разі втрати доходу або серйозних життєвих змін (хвороба, звільнення, повернення в Україну) — без резервного капіталу погашення кредиту стане проблематичним.
Чи можливо отримати кредит без перевірки в BIK?
У Польщі більшість банків та фінансових установ перевіряють кредитну історію позичальника через BIK (Biuro Informacji Kredytowej) — польське бюро кредитних історій. Це стандартна процедура, яка дозволяє оцінити кредитоспроможність клієнта.
Однак для новоприбулих українців, які ще не мають кредитної історії в Польщі, це може стати перешкодою при отриманні кредиту.
Деякі банки можуть розглядати кредитні історії з інших країн, включаючи Україну, але це не є загальноприйнятою практикою.
Тому, якщо у вас немає кредитної історії в Польщі або вона негативна, шанси на отримання кредиту в банку зменшуються.
Альтернативою можуть бути мікрофінансові організації (МФО), які пропонують кредити з мінімальними перевірками або без перевірки в BIK. Однак варто бути обережним, оскільки такі кредити часто мають високі відсоткові ставки та короткі терміни погашення.
Приклад сервісу: Kapusta24
Kapusta24 — це польська мікрофінансова компанія, яка надає швидкі онлайн-кредити для громадян України та інших іноземців, які проживають у Польщі. Сервіс орієнтований на надання невеликих позик на короткий термін з мінімальними формальностями.
Основні умови:
- Сума кредиту до 3000 злотих.
- Термін погашення до 30 днів.
- Пільговий період: перший кредит може бути під 0% (RRSO = 0%).
- Гроші можуть надійти на рахунок протягом 15 хвилин після схвалення заявки.
- Процес оформлення повністю онлайн, без необхідності відвідувати офіс.
Вимоги до позичальника:
- Вік: від 22 до 75 років.
- Документи: паспорт громадянина України або закордонний паспорт.
- Легальний статус у Польщі: наявність карти побиту або польської візи.
- Банківський рахунок: діючий рахунок у польському банку.
- Мобільний телефон: польський номер для зв’язку.
- Кредитна історія: відсутність записів у реєстрах боржників.
Kapusta24 може бути корисним сервісом для тих, хто потребує термінової фінансової підтримки та не має можливості отримати кредит у банку через відсутність кредитної історії або інших причин. Однак слід уважно ознайомитися з умовами кредитування та переконатися у своїй здатності своєчасно погасити позику, щоб уникнути додаткових витрат або фінансових труднощів.
Оформлення іпотеки в Польщі без початкового внеску — це складніше, але реальне завдання для українців із офіційним статусом, доходом і бажанням купити житло. Потрібна грамотна підготовка документів, розуміння банківських умов та ретельний підхід до вибору кредитора.
Перед підписанням договору уважно вивчайте кожен пункт, не бійтеся ставити питання банку та звертайтеся до фінансових консультантів. Купівля власної нерухомості — це важливий крок, який потребує впевненості в кожному рішенні.
Більше корисної інформації для українців у Польщі — Гроші.pl.